第233章 爸爸的一切都是你的（2/2）
“以后还敢不敢算计我了”
“呀！”
潘歌尖叫一声，急忙哭求：“不敢了不敢了，真的！好哥哥，饶我一次吧”
面对面时，她怂得可快可利索了。
软绵绵，可怜兮兮，乖巧顺从，让人实在不忍心下死手。
可惜，只要韩烈一走，马上就不是那么回事了，坏水一盆一盆的往外倒。
欠收拾！
韩烈并不想放过她，但是没办法，潘子回来得比预想中早。
狗男人只好提前结束惩戒措施。
吃完饭，潘歌特别高冷特别矜持的回到自己房间，卡察把门一锁，倚着门软倒，长长松下一口大气。
妈耶，终于活下来了！
她其实不怕韩烈把她怎么样，不但不怕，反而挺期待的。
但是，在家里不行。
一旦没忍住喊得太大声，本公主不要面子的吗！
结果她想多了，直到她提心吊胆的等到睁不开眼睛，韩烈都没有再出现。
……
韩烈和老潘来到书房，掏出一大堆文件。
最开始时，老潘只是默不作声的听着，直到韩烈将整个计划大致讲完，他才严肃的开始提问。
“第一，你怎么保证古勇卖不出去房子，而我们持有半年到一年就能轻松清盘”
啧啧啧，毒辣啊……
韩烈很喜欢潘子的态度和问题，干大事，就应该摒弃情绪，全力以赴。
所以，现在轮到我全力以赴的表演了。
“我不能保证。”
韩烈坦言，然后打开几份文件。
“根据已经发布的政策来看，从今年下半年开始的房地产刹车最起码要持续到明年年中，接下来是继续加大力度踩刹车，亦或者是放开限制，我们现在无从判断。
但是我们可以从另外一个角度去思考——
已经立项已经申报的项目不可能直接停下，所以，今年下半年，依然是房地产开工密集期。
到明年年中的时候，新开工项目必然会有较大回落。
那么，按照平均2年左右的开发周期计算，2015年正是一个非常关键的时间节点。
15年依然有大量新盘上市。
16年初，新楼盘逐渐开始减少。
16年下半年，高质量新盘开始具备稀缺属性。
三大时间节点，能够提前看清楚的人不多，但是，只要临近开盘日期，我们可以主动让大家看到。
唱空房价，很难么
所以我根本不需要保证古勇卖不出去房子，我只需要保证他拿不到比我更便宜的钱，然后卡死贷款期限就好。
14年2月份之前，我会把钱交到他手上。
项目存续期：18个月。
一年半之后，15年8月份，要么还本付息，要么交出楼盘。
古勇现在急着用钱，我们是最快、最便宜的，所以，期限不是问题。
刘铭灏告诉我，古勇最早在15年3月份就可以开始预售，但更大的可能是等到15年五一节假日期间开盘。
而我们现在就可以确定，同期有很多新盘开售。
此时，政策的惯性依然存在，房地产市场大概率仍在横盘整理中。
这份《魔都楼市去库存分析展望》来自于中信研究所，上面提到，未来两到三年内去库存压力最大的时间段是在14年12月至15年8月之间。
我觉得这份报告有些过于乐观了。
这份《2013年世界黄金大乱局》刚好提供了另外一种验证思路——
华夏大妈在全世界抢劫黄金，恰恰是对房地产市场的极度不看好，随着金价走势慢慢回暖，2014年全年国际市场对于黄金的投资需求依然会保持旺盛。
换言之，其实今年国内楼市的去库存进度是远远低于预期的，大妈们转头去买黄金了，而明年极有可能继续低于预期。
按照今年全年的库存消化速度推算，魔都在限购政策下，需要11年时间才能消化完全部库存。
但是明年的消化依然极度困难，而后年又是新盘上市的巅峰……
卖房难不难
我想，是很难的。
魔都是一座限购城市，有购房资格和购房能力的人并不多，只要在铭都开盘之前有任何一家新盘遇冷，那么铭都就会跟着遇冷。
如果那个时候，行情本身就不好，您有能力让某个临近的新盘变得更冷吗
我想，您可以做到。
现在，第一个问题解决了——古勇卖不出去多少房子，反正肯定不够本息。
第二个问题是——我们捂盘一年后能不能卖动
很显然，可以。
只要熬到16年下半年，我们的房子就会变成稀缺品，不管当时的楼市是什么情况，反正我会提价销售。”
韩烈讲了很多，但态度始终不疾不徐，平静和缓。
潘胜武听得很用心，时不时翻看一下各种报告，皱眉沉思。
直到韩烈结束发言，老潘才缓缓开口。
“你对风险是怎么看的”
韩烈又翻出一份新文件，a4纸上方写着《风险评估报告》。
“最大的风险在于古勇是否能够保质保量的盖完楼。
只要他能把项目做完，我们就不可能亏。
他凑够钱，我们收利息。
他凑不够钱，我们接手楼盘，哪怕接手一个烂尾项目都可以。
搞搞绿化，慢慢做精装，无非是多赚点少赚点的问题。
所以我们应该主动控制风险——
第一，找靠得住的人监督，保证项目按时按质完工。
第二，在合同上添加完工保障条款，明确甲方责任。
第三，提前准备好后续开发资金，以及行政审批，保证我们能够应对最坏情况。”
“好。”
潘胜武缓缓点头，十分用力。
“很好！”
他的脸上没有特别明显的情绪，但是眼睛极亮，好似燃烧着火焰。
这炽热的目光死死盯在韩烈脸上，带着一股子难以置信，也带着一种极度惊喜。
“小子，你想我怎么做”
这是最后的考验。
潘胜武心想：只要你能通过，哪怕你和囡囡没能走到最后，大不了五哥和你拜把子！
韩烈没有意识到老潘的“狼子野心”，轻松的道出最关键的谋划。
“您出一家公司，做中间的保障层，给上汽兜底。
直到15年8月份之前，都不需要您真正掏钱。
18%成本里的5%，是您的初期收益。
最终如果古勇掏不出来钱，只能交出项目，那么到时候咱俩一人拿一半，把铭都整个盘下来。
项目清盘后计算收益，扣除成本后的净利润均分。
总体而言，算是我出智力，您出人脉，咱们联手干一把大的。
假如到时候我拿不出来那么多钱，那么就按照我能支付的最大数字，按照比例分配利润。
但是您得保证我的最低收益——10%吧。
意思是，即使我一分钱不掏，您也要给我净收益的10%，算是我里里外外忙活那么久的咨询费。
怎么样
愿不愿意陪我赌一把”
韩烈放弃了“借钱”的提议，并且放弃了安稳的前期收益，最高程度的保障了潘胜武的利益。
如此一来，假如古勇成功还本付息，韩烈辛苦一场，只能拿到1%的中介费。
2500万。
听起来很多，但事实上都不如他一周的炒股分成。
在性格保守的人看来，这是赌性太大。
但在潘胜武看来，这是魄力，是坚定自信，是够义气、不坑爹。
“好！”
老潘砰的一拍书桌，终于流露出应有的激动：“干了！”
此时，潘胜武想象不到那是一笔多么巨大的利润。
他只是觉得，搞出这种操作的韩烈简直太合自己胃口了，想人之不敢想，夺人之不敢夺，周全沉稳，思远谋深。
这样的年轻人，陪他疯一场又如何
赚不赚钱都在其次，可我潘家的女婿，绝对不能叫他跑了！
烈啊，莫急！
爸爸的一切，未来都是你的！
完犊子了，封城，用来缠手指的麝香壮骨膏贴用完了。
没这玩意我打4000字就疼得受不了，你们说老鹰的手是咋长的啊